Вопрос

20 марта 2019

Недоделки и дефекты в новостройке: что делать?

Дом сдан, получено разрешение на его ввод в эксплуатацию. Владельцев квартир приглашают подписать акт приема-передачи и получить ключи. Но не торопитесь ставить свою подпись. Порой горящие сроки и желание застройщика сэкономить приводят к тому, что качество строительных и отделочных работ оставляет желать лучшего. Как заставить застройщика исправить дефекты?

Недоделки и дефекты в новостройке. трещина     Недоделки и дефекты в новостройке? Новый дом, новая инженерия... Какие недочеты могут быть и что делать?   Явные, широко распространенные дефекты:    

  • трещины в перегородках и перекрытиях;
 
  • неровности бетонной стяжки или вовсе ее отсутствие, перепады уровня пола;
 
  • отклонение стен, кривые стены;
 
  • смежные плиты не примыкают плотно друг к другу, промежутки между стыками плит ничем не заполнены;
 
  • отсутствует гидроизоляция в ванной, санузле;
 
  • нет заявленных межкомнатных перегородок;
 
  • неработающая электрика, замкнувшая проводка;
 
  • дефекты инженерных систем;
 
  • некачественно сделанный косметический ремонт (неровно наклеенные обои, битая плитка и пр.)
  Внимание. Не устраивает расцветка обоев или цвет краски? По этой причине претензии застройщику не предъявляются.       Скрытые дефекты, которые нельзя распознать без использования специального оборудования или без проведения строительной экспертизы:    
  • повышенный радиационный фон;
 
  • опасные электромагнитные излучения;
 
  • выделение некачественными стройматериалами вредных веществ (формальдегид, аммиак и т.д.), которые отравляют воздух квартиры;
 
  • неправильная закладка фундамента, которая приводит к образованию трещин на стенах либо к обрушению перекрытий и т.д.
  Внимание. Если недостаток существенный и неустранимый, то вы можете требовать расторжения договора, возврата денежных средств и компенсации морального вреда.         Недоделки и дефекты в новостройке     Правила приемки квартиры у застройщика    
После ввода жилья в эксплуатацию застройщик приглашает собственника осмотреть квартиру, подписать акт приема-передачи. 
   
1. Оцените качество выполненных работ. На что обратить внимание во время приемки? Это зависит от того, какое жилье застройщик сдает — свободной планировки, с черновой отделкой, либо с отделкой от застройщика.
   
  • В квартире со свободной планировкой или с черновой отделкой покупатель должен перед подписанием акта приемки проверить, качественно ли выполнено остекление; осмотреть стыки труб, места крепления радиаторов отопления. Убедиться, что вентиляция, канализация, водопровод работают исправно. Проверить, как закрывается входная дверь, нет ли перекосов, отсутствуют ли трещины в стенах и перекрытиях, ровная ли бетонная стяжка, подключен ли электросчетчик.
   
  • В жилье с отделкой от застройщика помимо моментов, важных для квартир с черновой отделкой, следует убедиться, что в санузлах и на кухне есть необходимая сантехника, раковины, отделка плиткой. Что по всей квартире сделана электрическая разводка, и все розетки и выключатели работают исправно. В помещении должны быть отопительные приборы, напольное покрытие, межкомнатные двери. Стены должны быть покрашены либо оклеены обоями. Покупатель здесь должен смотреть также и на качество выполненных отделочных работ.
   
2. Фиксируйте любые обнаруженные недостатки документально. Обязательно при приемке занесите все нарушения в смотровой лист. Если есть возможность, делайте фото-, видеосъемку. Но, главное, как можно полнее опишите недочеты на бумаге и заверьте подписью застройщика. Обязательно оговорите и зафиксируйте на бумаге сроки устранения недостатков.
   
Важно! Если вы обговорите ваши претензии только на словах и подпишете акт без указания недочетов, застройщик в дальнейшем может заявить, что вы сами произвели в квартире все повреждения эксплуатационного характера.
   
3. Подписывать ли акт приема-передачи, если обнаружены недочеты? 
   
  • Акт лучше не подписывать вплоть до устранения застройщиком всех, описанных в смотровом листе, недостатков. Но это только в том случае, если вы уверены, что застройщик готов их устранять. 
   
Важно! Если акт не подписан и недостатки не зафиксированы письменно – застройщик может заявить, что вы уклонялись от приемки.
   
  • Акт следует подписать (с перечислением всех обнаруженных дефектов), если вы не уверены в том, что застройщик исправит недоделки. В этом случае ваши действия должны быть следующими: фиксируете совместно с застройщиком перечень недочетов, проводите оценку стоимости материалов и работ, необходимых для устранения дефектов; взыскиваете с застройщика стоимость и подписываете акт.
   
4. Ждите устранения недостатков. Все обнаруженные недочеты застройщик проверяет исходя из параметров действующих СНиПов. После этого он обязан устранить нарушения в срок, указанный в смотровом листе, или в течение трех месяцев.
        Недоделки и дефекты в новостройке     Недочеты найдены после подписания акта. На что вы можете рассчитывать?    
Важно помнить, что у квартиры, как у любого товара, есть гарантия. Гарантия на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, согласно федеральному закону №214 — 5 лет после подписания акта приема-передачи. В прочих случаях гарантийный срок прописывается в договоре с застройщиком. Важно, чтобы в договоре были подробно прописаны условия этой гарантии, а также ответственность застройщика. 
   
  • Если недочет мог образоваться в процессе эксплуатации вами квартиры (оторванные обои, сломанные двери), доказать, что вы приняли квартиру в таком виде, будет сложно. Гарантия на это не распространяется.
   
  • Если же характер недочета такой, что можно утверждать – это брак строителей – то застройщик обязан устранить недочет, либо выплатить вам компенсацию. Например, вы подписали акт согласно ДДУ, и только спустя время обнаружили, что у вас, допустим, кривые стены или мокнет внутренняя стена во время дождя, или промерзают стены в холодное время года. Кривая стена не могла образоваться в результате ненадлежащей эксплуатации квартиры вами после подписания акта. Предъявляйте претензию застройщику с требованием устранить недостаток.
   
  • Часто бывает, что в течение 1-3 лет после сдачи дома по стенам ползут трещины. Из-за них в квартире может быть серьезно повреждена отделка, мебель. Многие застройщики уверяют, что трещины — это норма, ведь дом дает усадку. Обратитесь к экспертам в строительной отрасли. Если по строительным нормам подобный брак недопустим, вы вправе требовать его устранения. Можно также требовать у застройщика компенсации затрат на отделочные работы и материалы. Внимание.Трещины в здании могут появиться из-за того, что владельцы квартир делают отверстия в несущих стенах — в этом случае застройщик не виноват, а убытки следует взыскивать с соседей, виновных в нарушении нормативов.
   
Гарантийный срок истек? Суд встанет на сторону владельца квартиры, если установит, что факторы, которые привели к образованию дефекта, существовали изначально, до передачи квартиры дольщику. К примеру, произошло обрушение перекрытий, из-за неверных инженерных расчетов, или несоблюдения нормативов при строительстве, — в этом случае есть шанс получить компенсацию с застройщика.
        Недоделки и дефекты в новостройке. Суд.       Как поступить, если застройщик не устраняет обнаруженные вами дефекты?    
1. Убедитесь, что у вас есть все необходимые доказательства. Дефект должен быть зафиксирован по всем правилам!
   
  • Опишите недочет письменно в присутствии группы свидетелей (комиссия, созданная в частном порядке), попросите свидетелей расписаться. Сфотографируйте или снимите недочет на видео.
   
  • Наибольший доказательный вес имеет строительно-техническая экспертиза. Однако проводить предварительную экспертизу нужно не всегда. Иногда лучше сразу обратиться в суд и там ходатайствовать о проведении судебной экспертизы. Это зависит от материалов дела и специфики конкретных исковых требований.
   
  • Проводите строительную экспертизу жилья за свой счет? Сохраняйте все чеки. Расходы на независимых экспертов компенсирует в дальнейшем ответчик (застройщик), если суд вынесет решение в вашу пользу. 
   
  • Не делайте ремонт до фиксации недостатков. Так, если вы недовольны неровным полом, при этом самостоятельно делаете стяжку, доказать, что пол изначально был с перепадами, будет проблематично. А фотографии выявленных дефектов, сделанные до ремонта и не подкрепленные письменными свидетельствами, сами по себе доказательствами не являются!
   
2. Направьте в адрес застройщика претензию. 
   
  • В претензии максимально четко и достоверно опишите выявленные недочеты.Требуйте устранения недостатков в разумные сроки – обычно 45-90 дней. Можно также требовать:
   
- соразмерного уменьшения цены квартиры;   - денежной компенсации (если вы устранили или собираетесь устранить дефекты своими силами, застройщик должен компенсировать понесенные вами расходы).
   
  • Укажите срок, в который ожидаете ответа (10 дней)
 
  • Претензию оформляйте письменно, в двух экземплярах. Отправляйте заказным письмом с уведомлением о вручении. Или вручите лично. Второй вариант с печатью и подписью застройщика, оставьте себе.
   
3. Дождитесь ответа. Если ответа нет либо получен отказ, либо в ответе на претензию застройщик пообещал исправить недочеты/ выплатить компенсацию в определенный срок и нарушил обещание, обращайтесь в суд. Рекомендуем предварительно обратиться за консультацией к юристам.     4. Подайте иск в суд с требованием об устранении замечаний.Приложите все доказательства: письменные претензии к застройщику с надлежащей отметкой о вручении; акт о недостатках; данные экспертизы. Если вы несете дополнительные расходы в то время, когда застройщик устраняет недостатки, например, вынуждены снимать жилье, взыскивайте и эти убытки при наличии доказательств (договор аренды и т.д). 
  Больше подробностей о Ваших правах в сфере недвижимости здесь.   На тему новостроек можно посмотреть здесь. Анализ рынка новостроек: главные проблемы.

Фотографии выявленных дефектов, сделанные до ремонта и не подкрепленные письменными свидетельствами, сами по себе доказательствами не являются!