Взгляд
7 ноября 2017
Анализ рынка новостроек: главные проблемы
Год 2016-й стал для девелоперов откровенно убыточным, 2017 г. тоже большого оптимизма не придает. Статистика говорит о том, что больше половины новостроек «заморожены» или сдаются с большими задержками. С августа 2016 по август 2017 г. с девелоперского рынка исчезло более 700 компаний. Юристы, прогнозируя ухудшение ситуации, рассказывают о нарушении прав потребителей на рынке строящегося жилья, а также о том, как обезопасить себя от недобросовестных девелоперов и получить компенсацию с застройщика.
Аналитики предрекают кризис на рынке недвижимости в 2017 - 2018 г.г. и правозащитники склонны с этим согласиться. Ведь спад платежеспособности населения привел к ценовому тупику. Покупатель ждет скидок, а застройщик не в силах демпинговать, у него дорожают строительные материалы. Нестабильный курс валют сводит на «нет» государственную поддержку в сфере ипотечного кредитования. Как получить компенсацию с застройщика?
Но при этом темпы роста вводимого жилья в Российской Федерации в 2016 г. побили все рекорды – около 77 млн. кв.м. жилья. Большинство этих новостроек до сих пор не распроданы. Именно они вступят в конкуренцию с новостройками 2017-2018 гг. А значит, застройщики будут идти на любые ухищрения, для придания объектам ликвидности.
Да, основная проблема — банкротство застройщиков. Но даже в благополучных домах и с благополучными застройщиками тоже не все гладко. Вроде строят, вроде сдают… А вот как, в какие сроки, с какой предварительной информацией? И что делать рядовому потребителю?
Вот наиболее актуальные проблемы, с которыми могут столкнуться покупатели, заключившие договор на приобретение квартиры в строящемся доме.
1. Нарушение сроков возведения жилья
Эта проблема особенно характерна для Москвы — на столицу приходится 60% всех случаев не сданных вовремя объектов. Но и в целом по стране ситуация малоприятная. От нарушения сроков возведения жилья страдают не только потребители, но и добросовестные застройщики.
Представьте, что в одном районе возводятся два объекта двух застройщиков. Реклама одного уверяет, что жилье будет сдано во 2-м квартале 2017 г., второй честно сообщает — сдача в 3-м квартале 2018 г.
Какой из объектов наиболее инвестиционно привлекателен для покупателя? Конечно, первый. Да, он дороже, но несущественно. Зато и срок до новоселья небольшой. Однако, если проанализировать разрешительную документацию и темпы застройки, мы придем к выводу, что оба объекта будут введены в эксплуатацию в 2018 году. В одно время!
Зачем лукавит первый застройщик? Чтобы быстрее продать квартиры по более высокой цене и заработать денег. Что делают потребители в случае срыва сроков? Да ничего. Терпят. Ждут («...главное, чтобы достроил»). А если кто-то из дольщиков обращается в суд, соседи паникуют и объявляют его чуть ли не врагом народа: «Ты мешаешь строителям, и мы не получим своих квартир!».
За 2016 год количество судебных исков граждан, предъявленных застройщикам, едва превысило 2 000. Исков могло бы быть в десятки раз больше, если бы не доброта и миролюбие потребителей. Этим пользуются застройщики, не только не достраивая жилье в положенный срок, но и формируя на форумах дольщиков негативное отношение людей к каким-либо судебным тяжбам.
2. Доплата за вводимое жилье
Допустим, человек заключил договор на приобретение в новостройке квартиры 60 м². Близится время передачи квартиры. Выясняется, что площадь жилья увеличилась на 3 м².
Потребитель обязан, по заявлению застройщика, доплатить энную сумму, до момента выдачи ключей. Как бы поступили вы? Ради получения ключей вы добудете требуемую сумму, влезая в долги, или вступите в переговоры с застройщиком, прося его о рассрочке?
Ни тот, ни другой ход в корне неверен.
Следует обратиться в суд с требованием передать квартиру и признать факт требования дополнительных денежных средств противоречащему Закону «О защите прав потребителей». Но так поступают лишь единицы.
3. Счет за коммунальные услуги в квартирах, не принятых по акту приема-передачи
Но в большинстве случаев управляющие компании не имеют никаких законных оснований заставлять жильцов оплачивать коммунальные, эксплуатационные и иные услуги, если права собственности на недвижимое имущество еще не оформлены.
Деньги, выплаченные за такую «коммуналку», можно возвратить по суду.
4. Квартиры с недоделками
Долгожданное извещение о подписании акта приема-передачи квартиры вызывает у собственников жилья такой восторг, что они прощают застройщику кривые стены, трещины в перегородках, незакрывающиеся окна и двери. А если дом сдается не с черновой отделкой, а с чистовым ремонтом, к этому списку добавляются неровно наклеенные обои, битая плитка и прочие «прелести».
Поведение потребителей в этих случаях вызывает недоумение. Немногие отказываются подписывать акт, требуя у застройщика сначала исправить недоделки. Большинство закрывает глаза на недостатки, ведь главное, что ключи получены, а доремонтировать, достроить можно и самим.
По закону застройщик, не устранивший дефекты, должен уменьшить цену квартиры, либо возместить собственнику квартиры затраты на ремонт.
Лишь один процент потребителей, при неудовлетворении своих претензий, подает иск в суд. Один! Остальные 99% покупателей квартир оплачивают все работы по устранению недоделок сами, повышая этим доходы недобросовестного девелопера.
5. Недостоверная информация
Застройщики порой либо умалчивают о специфике дома, района, либо целенаправленно вводят потенциальных покупателей в заблуждение. Поверив рекламному буклету, можно купить квартиру в «экологически чистом районе», там, где раньше были поля аэрации. С «развитой транспортной инфраструкторой» — единственная в округе автобусная остановка, на которой раз в полчаса останавливается маршрутное такси. «Парк в минуте ходьбы от дома» действительно существует, но только застройщик забыл сообщить, что между домом и парком находятся ж/д пути, где отсутствует переход. «Школы, детские сады, поликлиники…» — есть только в планах, либо в 5-7 км от возводимого жилья.
Потребитель не всегда готов перепроверять информацию. Ему проще поверить застройщику на слово. Только поселившись в новой квартире, покупатель осознает, что не все так радужно, как ему представлялось.
Уловки застройщика разнообразны, обещания — заманчивы. Он говорит — «двор без машин»? Читай — отсутствие мест для парковки! «Рассрочка на 7 лет»? Да, но при предоплате 90% стоимости квартиры. «Скидка 20%»? Действует. На квартиры площадью от 150 м², которые заведомо были переоценены.
Завлечь потребителя может информация о низкой цене квадратного метра. Лишь в офисе продаж выяснится, что таких цен на объекте и близко не имеется.
Помимо вышеназванной пятерки проблем существуют и другие. Недобросовестный бизнес пользуется юридической безграмотностью потребителей. Нарушает их права на этапе подписания договоров, добавляя пункты о «невозможности требования», «автоматическом согласии с условиями» и т. д. Потребитель убежден, что нет смысла спорить и отстаивать свои права. Но эти пункты на самом деле — незаконны!
Также противоречат закону требование подписывать дополнительные соглашения в определенные сроки, требование принять квартиру в течение 14 дней с момента уведомления о вводе дома в эксплуатацию, запрет перепланировки квартир и многое другое.
Как себя вести и кто защитит? Как получить компенсацию с застройщика
Если вас обманывают, вводят в заблуждение, хотят получить дополнительные деньги – это все нарушения законодательства. Ваша позиция может быть только активной. Она позволит и получить компенсацию с застройщика, и повлиять на регулирование рынка, чтобы защитить себя в будущем.
Также читайте о трех главных проблемах реновации.
Лидирующая жалоба из тех, с которыми потребители обращаются в надзорные органы. Часто застройщик после ввода дома в эксплуатацию снимает с себя ответственность, при этом самовольно назначает управляющую компанию. А та, в свою очередь, выставляет счета за свет, воду, вывоз крупногабаритного мусора и т.д. соинвесторам, будущим владельцам квартир, еще не принятых по акту приема-передачи.